近期，已有华安、博时、东吴等多家基金公司披露旗下REITs产品份额解除限售提示公告。6月21日，国内基础设施公募REITs将迎来上市一周年，首批上市的9只公募REITs部分限售份额即将解禁并在市场上流通。
本次解禁市值和占发行规模比例较高，投资者顾虑是否会对二级市场产生较大冲击。有基金公司表示，对于公募REITs来说，战略配售投资者主要包括原始权益人具有战略合作关系的大型企业、投资长期限及高分红类资产的资管产品、政府专项基金或产业基金等，更倾向于长期配置公募REITs产品。
首批REITs迎来解禁
首批上市的9只公募REITs部分限售份额即将解禁并在市场上流通。
公募REITs发行时总份额分成三部分，分别面向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者。战略配售投资者包括原始权益人及其关联方，其中，原始权益人的限售时间是5年，原始权益人关联方的限售时间是3年，其他战略配售投资者的限售时间是1年。
本次即将解禁的限售份额持有人为REITs投资者中的其他战略投资者，认购的份额在经历了12个月的限售期后，将于今年6月21日解禁。
从比例来看，中金普洛斯REIT将有52%的份额面临解禁，数量为7.8亿份，为各只基金之最。其次是红土盐田港REIT和华安张江光大REIT的40%和35.33%，这三只基金在本次解禁后，流通份额占整体比例均为80%。
近期，REITs市场较为平淡，交投活跃度呈走低趋势。截至发稿的一个月时间内，12只REITs基金日均成交量仅有0.3亿份，日均成交额也只有1.91亿元，甚至个别基金每日仅有百万元级别的成交量，因此市场关注的重点在于本次大规模解禁是否会冲击二级市场。
机构或选择长期持有
华安基金对此表示，整体而言，本次解禁市值和占发行规模比例还是比较高的，如限售份额短期集中流通到市场，可能会对二级市场产生一些影响。投资人需要关注相关交易风险和理性看待REITs的长期投资价值。公司对于相关解禁份额做了排摸和统计，并且就产品解禁规模、战略投资者情况等相关内容进行了充分披露。根据相关要求，后续管理人将紧盯大额机构投资者相关情况，及时跟踪盘中大额买入卖出意向，并对可能的大幅波动做好相应的信息披露和风险揭示。
解禁将大幅释放公募REITs的可交易份额，华安基金认为，这将有利于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性。解禁后REITs的二级市场走势将是各投资人和资金对于REITs长短期价值判断综合博弈的结果。
本次解禁的份额持有人均为机构投资者，减持的意愿将会如何？
中航基金以股票为例解释市场行为：如果解禁股的大部分是小股东，在解禁之后，或许会抛出他们手中的股票，乃至股价跌落；反之，假如大多数是机构或者国有股东持有解禁股，他们为了保证较高持股比例，不可能随意抛出手中的股票，对稳定股价有一定的作用。
监管及公募基金管理人十分重视REITs解禁事项，也提前做了诸多准备。以中航首钢绿能REIT为例，公募基金管理人已与各战略投资者进行一对一沟通持有意向。基于前期的调研和访谈，总体来看，解禁对REITs二级市场影响不大。相比于更倾向于中短期盈利以及有净值管理要求的基金、理财、券商资金，险资和集团/企业/股权投资的长期配置倾向更强，解禁后继续持有的意愿可能更强。
投资前景如何？
当前，REITs产品本身现金流的稳定性以及高分红特性受到机构投资人的认可，有的基金股息率达到6.34%，因此该类产品一经面世就被抢购，并享有较高溢价水平，当前市场加权平均溢价率约为23.41%。
在即将到来的解禁潮中，中金公司研报认为盈利估值较高的项目更容易被减持。“我们认为从这个角度来看，利润更高、相对估值更高的项目更容易被减持。长期投资者更愿意继续持有REITs，我们测算浙商沪杭甬REIT、中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT 6月解禁份额持有人里偏长期配置型的比例较高。”
对于投资建议，中金公司表示，一是提前关注受解禁减持预期影响的市场，及时进行配置。二是增量资金入市是有预期的，需要关注增量资金估值点的偏好和入市时间。三是目前公募REITs与股市和风险偏好有很强的相关性，如果股市走强，可能会带动公募REITs市场。
